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　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以雙方約定違約金比例。違約金數(shù)額不得超過損失百分之三十；但是，當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的權利義務關系的變更或者解除。

一、法律上違約行為可否認定為當事人的約定？

　　超過經(jīng)濟能力或者未履行其他必要義務，導致對方當事人遭受損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的權利義務關系的變更。這里提到的“不履行”是指合同沒有履行或是因為當事人一方遲延履行主要債務而導致對方當事人遭受重大損失。“不履行”是指合同應當執(zhí)行或者解除。本案中雙方對《個人按揭貸款合同》中借款人違約情形可以在不超過相應期限內(nèi)處理完雙方共同同意簽訂貸款擔保書這一格式條款即予以解除，銀行也已經(jīng)按照約定提供了相應幫助。

　　二、如何認定逾期還款行為的效力？

　　逾期還款行為屬于違約行為，其效力的認定，主要看是否構成違約行為是成立還是不成立以及效力的高低。即如果購房人僅在逾期還款期間違反了法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或國務院有關部門的規(guī)定，購房人應當按照法律、行政法規(guī)或者地方性法規(guī)規(guī)定的期限償還貸款。如果在此期間購房人違反了《商品房買賣合同》或《個人按揭貸款合同》中約定的貸款期限的條款而構成違約的，購房人應當按照約定支付逾期還款期間利息；逾期還款期間超過一年仍未償還貸款金額10%以上或者超過一年仍未支付貸款利息的，購房人必須按照合同約定繼續(xù)償付貸款本金、利息、罰息和復利等。如果超過了約定還款期限仍未償還貸款金額10%以上或者超過一年仍未支付貸款利息、罰息和復利等的，購房人應當按照同期同類案件借款利率計算逾期還款金額、期限并支付違約金。

　　三、借款人逾期還款應承擔何種責任？

　　因購房人原因造成按揭貸款逾期，借款人應當承擔違約責任。貸款擔保的范圍一般為貸款本金、利息、罰息、復利等利息和罰息，以及因銀行原因造成的律師費、公證費等費用。在我國現(xiàn)有的法律制度中，除擔保法外，尚未有關于開發(fā)商遲延償還貸款或發(fā)生其他違約情形時是否承擔責任之規(guī)定。同時在民法典擔保制度中明確了開發(fā)商遲延償還貸款或發(fā)生其他違約情形時的民事責任標準。

　　本案中對于被告方提出開發(fā)商在其房屋買賣合同中存在遲延償還貸款規(guī)定進行了說明且補充協(xié)議中明確了遲延償還貸款時開發(fā)商需要承擔責任事項以及承擔責任標準。

　　新冠疫情作為突發(fā)公共衛(wèi)生事件，當事人在訂立商品房預售合同時不能預見；新冠肺炎已被列為房產(chǎn)類傳染病，并采取甲類傳染病的預防、控制措施，雖然已經(jīng)得到控制，但造成的生命財產(chǎn)損失是不可逆的。

　　一、新冠疫情這一客觀事件本身是符合當事人不能預見、不能避免、不能克服的特征的。

　　通常開發(fā)商主張延期交房免責，一方面是基于法律規(guī)定，另一方面也會依據(jù)其與購房者之間的商品房買賣合同的合同條款約定。大多數(shù)情況下，開發(fā)商在商品房預售合同中都會對于不可抗力做出了排除逾期交房違約責任的約定，并通過“專業(yè)術語解釋”約定“不可抗力”，例如“不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”。這種情況下，案涉房屋買賣雙方在簽訂合同時對于逾期交房違約責任排除不可抗力因素是明知且認同的，有適用不可抗力規(guī)則的合同基礎。

　　二、新冠疫情對開發(fā)商按約定時間交房造成了實質(zhì)性阻礙及阻礙程度的考量根據(jù)合同免責事由成就的條件，即使新冠疫情對開發(fā)商構成法律上的不可抗力，開發(fā)商能否被免除因逾期交房而產(chǎn)生的違約責任，還應當考量新冠疫情是否對其按照約定時間交付房屋造成了實質(zhì)性的阻礙及程度。

　　就司法實踐而言，當事人的爭議，普遍可以歸納為兩個方面，一是完全停工的期間是否合理，二是復工后受疫情影響難以正常施工造成的工期順延時間是否合理。綜合考慮受新冠疫情影響的完全停工及復工后的延期因素，中海公司的延期交房時間在合理范圍內(nèi)，系因新冠疫情不可抗力導致。

　　同時，二原告亦未提交證據(jù)證明工期延誤系非疫情因素導致或中海公司自身原因?qū)е拢士梢哉J定新冠疫情對中海公司按照合同約定如期交付房屋造成了實質(zhì)性的阻礙，且中海公司主張的受阻礙時間天數(shù)在合理范圍內(nèi)。

　　三、開發(fā)商是否盡到了采取措施減少疫情影響的義務涉及房地產(chǎn)企業(yè)相關工作的開展與人民群眾“居住”這一基本需求息息相關，因此，房地產(chǎn)企業(yè)雖有因疫情影響主張免責的權利，但同時負有主動采取措施、積極應對，以減少疫情影響、降低各方面損失的義務。一般可以從兩個方面予以審查。

　　第一，對于開發(fā)商自身而言，應考量其是否有證據(jù)證明在主觀方面開發(fā)商存在拖延工期的故意，還要審查客觀上其是否積極履行合同、對疫情影響是否盡到了減少影響的義務。

　　第二，對購房者而言，開發(fā)商是否對其盡到了通知義務。在出現(xiàn)不可抗力事件后，可能發(fā)生違約情形的一方應積極告知合同相對方，提出合理訴求和適當解決方案，否則在信息不對稱的情況下，對方當事人若已經(jīng)開始做履行準備或受領準備，將可能造成損失繼續(xù)擴大。

　　房產(chǎn)公司聲稱因疫情、降雨、臺風、政府政策等不可抗力，故交房時間順延，合法嗎？

　　除購房合同約定外，法律亦規(guī)定因不可抗力導致一方違約的，該方可主張免責。但降雨、臺風不屬于不可抗力，房產(chǎn)公司作為專業(yè)的開發(fā)商對此應當也能預見。

　　疫情屬于不可抗力，因此主張交付的時間順延能得到法院支持，但順延時間與疫情受影響的時間相同且房產(chǎn)公司應提交證據(jù)證明疫情影響的時長。

　　政府政策根據(jù)具體政策情況的不同，法院會綜合判定是否屬于不可抗力，但房產(chǎn)公司需提交證據(jù)證明政府政策在合同約定交房時間之前出臺并實施且對施工造成影響，否則法院不會支持。

　　商品房屬于個人重大資產(chǎn)，在取得房屋產(chǎn)權證之前爛尾、無法辦證等風險持續(xù)存在，業(yè)主應不定期前往樓盤施工現(xiàn)場核查施工進度，對進度明顯滯后的通過投訴、起訴解除合同等方式解決，避免損失擴大。

　　1、按時收房，避免房屋管理不善造成損失擴大。

　　按開發(fā)商通知的時間前往收房，避免不收房被認定視為收房，并自行承擔房屋毀損滅失、管理不善（如窗戶未關好遭遇水泡、地板翹起）的風險。

　　2、認真收房，對精裝修不符合要求的事項以書面方式反饋給開發(fā)商并拍照留存，為后期主張賠償留存證據(jù)。

　　收房時對開發(fā)商不符合合同約定或行業(yè)標準的項目及時書面提出異議，要求開發(fā)商整改，并留存相關證據(jù)（交付當時的現(xiàn)場照片、要求整改書面意見的照片），為后期委托第三方維修或自行更換產(chǎn)生費用向開發(fā)商索賠留存證據(jù)。

　　3、主張逾期交房違約金、逾期辦證的違約金，避免放棄較大金額的“財產(chǎn)”。

　　逾期交房的違約金一般以購房款總額為基數(shù)，業(yè)主可主張的逾期交房違約金與逾期辦證違約金不少，建議積極主張。

　　收房時，房產(chǎn)公司要求交物業(yè)費、契稅等款項或要求簽署免除逾期交房違約金的同意書，否則不配合交房，甲該咋辦？

　　（1）甲可不同意房產(chǎn)公司要求，即可不交物業(yè)費、契稅等款項或/和簽署免除逾期交房違約金的同意書，因無合同依據(jù)或法律規(guī)定簽署上述文件或交付上述費用為收房的前置事項，房產(chǎn)公司的單方要求無合法依據(jù)。

　　（2）如因甲不同意房產(chǎn)公司要求，房產(chǎn)公司不同意交付鑰匙等材料的，甲可對相關行為錄制視頻、錄音，證實房產(chǎn)公司拒絕交房，作為后期主張房產(chǎn)公司逾期交房違約金的重要證據(jù)，增加可索賠違約金的金額。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應與購房人在《商品房買賣合同》中約定交房條件和具體內(nèi)容，并將約定內(nèi)容在物業(yè)交付時向購房人進行告知。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在房屋交付時向購房人提供《商品房買賣合同》中約定且與商品房買賣合同中約定的有關事項一致的證明文件。”《住宅物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)不得以未提供或者未接受相關驗收文件為由拒絕收房。

　　購房者應以物業(yè)管理合同及相關配套文件為依據(jù)，要求開發(fā)商會提供所購房屋竣工驗收備案表及相應檢測報告，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞虛假工程竣工驗收備案表及相關項目檢測報告等材料，依法追究相關責任。

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》第七十六條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位或者共用設施設備進行經(jīng)營活動的，應當按照國家有關規(guī)定提取稅費，并應當遵守國家有關規(guī)定，建立健全物業(yè)管理制度，采取措施保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序良好、業(yè)主共有部分完好、配套設施齊全、運行維護管理有序及業(yè)主滿意等相關管理活動持續(xù)有效開展。

　　由于商品房的性質(zhì)和內(nèi)容復雜，因此商品房糾紛也很多。商品房糾紛是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房過程中，因合同履行過程中的原因所引起的糾紛。一般有：因規(guī)劃變更和產(chǎn)權手續(xù)不全導致與購房者簽訂房屋買賣合同后房屋質(zhì)量不合格或交付使用后無法正常使用等引起。還有因開發(fā)商違約責任問題引起的糾紛。

　　1、協(xié)商

　　協(xié)商解決糾紛的方式比較簡單，首先購房者可以向開發(fā)商提出書面的請求、并提出相關的證據(jù)。其次就是可以直接去售樓部和開發(fā)商進行協(xié)商談判。如果協(xié)商的結(jié)果雙方都不滿意的話，可以到法院起訴或者到仲裁機構提起仲裁。這樣做的目的是讓雙方都能夠更加冷靜的對待合同糾紛。

　　2、調(diào)解

　　調(diào)解是解決房地產(chǎn)糾紛的重要方式，在商品房糾紛發(fā)生后，當事人可以通過協(xié)商、調(diào)解等方式來解決糾紛。調(diào)解程序比較簡單，可以在商品房買賣雙方自愿基礎上達成協(xié)議。但是調(diào)解協(xié)議必須經(jīng)過雙方確認后才能生效，調(diào)解程序中的時間成本較高。另外，調(diào)解不能解決房地產(chǎn)糾紛中所有的糾紛，要針對具體情形進行研究決定。房地產(chǎn)糾紛中，如果雙方對相關賠償金額有爭議，可協(xié)商或由政府有關部門出面調(diào)解確定賠償金額后向人民法院起訴。如果雙方對有關賠償金額有爭議也可通過訴訟方式解決，在訴訟中不涉及金錢賠償，當事人可在不涉及任何法律的前提下通過調(diào)解方式解決糾紛。

　　3、仲裁

　　如果在商品房買賣合同中，開發(fā)商和購房者都沒有約定仲裁條款或者約定了仲裁條款，那么在發(fā)生糾紛后購房人可以通過仲裁程序來解決糾紛，即在雙方當事人之間仲裁。在仲裁程序中，仲裁庭首先對雙方當事人進行調(diào)解，不成，則提交人民法院進行仲裁處理。如果雙方當事人都同意仲裁協(xié)議，則可以協(xié)商解決糾紛。協(xié)商不成或雙方當事人一方不服在裁決書送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

　　4、訴訟

　　訴訟是解決法院管轄問題的最主要方式。人民法院受理當事人提出的商品房糾紛起訴，應依法向人民法院提出書面立案申請。同時，人民法院還可以根據(jù)具體情況，在不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的前提下，有權將案件移送有關行政主管部門處理。起訴前，當事人可先委托律師進行訴訟代理。商品房訴訟可分兩種：普通程序和簡易程序。一般程序訴訟中當事人只能提起普通程序的訴訟；簡易程序訴訟則可以進行普通程序的訴訟中，當事人只需要提交訴狀和相應證據(jù)即可起訴和審理案件。

　　5、賠償

　　如果在履行期內(nèi)開發(fā)商因不可抗力或其他原因致使商品房無法交付，而購房者又不能要求解除合同或者要求賠償損失時，開發(fā)商應該承擔賠償責任。如果購房者在開發(fā)商違約的情況下不能解除合同或者不能要求賠償損失，那么可以通過法院或者仲裁機構進行處理。購房者在維權時可以請求開發(fā)商進行賠償，例如要求繼續(xù)履行合同，或者賠償損失。如果在合同中約定了違約金或者損失賠償額計算標準，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行計算確定。如違約金過分高于造成的損失時，購房者還可以請求按照實際損失予以賠償。

　　在房地產(chǎn)市場上，商品房是一個非常重要的商品，它是由開發(fā)商按照合同約定將土地、房屋等的使用權進行轉(zhuǎn)讓和出租的商品房。而在現(xiàn)實生活中，商品房的買賣合同糾紛時有發(fā)生。那么，商品房買賣糾紛如何處理？商品房買賣合同糾紛的解決辦法有哪些？

　　1、協(xié)商

　　協(xié)商解決商品房買賣糾紛的方法，是雙方當事人在平等、自愿的基礎上平等協(xié)商解決。協(xié)商解決的目的是消除或減少購房人的損失。其具體內(nèi)容包括雙方協(xié)商解決糾紛，達成協(xié)議：由雙方就解決糾紛達成一致意見；協(xié)商不成的，由雙方通過友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方均有權向人民法院提起訴訟或仲裁。根據(jù)我國《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定：當事人可以約定商品房買賣合同的終止事由；但最長不超過60日。也就是說，商品房買賣合同終止后，雙方仍需履行商品房買賣合同相關補充條款中約定的義務。因此，商品房買賣合同在終止后出現(xiàn)違約約定情形時一般都可由雙方當事人自行協(xié)商解決。

　　2、仲裁

　　如果雙方在合同中沒有約定仲裁條款或者約定的仲裁條款不符合仲裁協(xié)議有關仲裁條款的規(guī)定的，當事人可以請求仲裁機構裁決雙方之間有約束力的爭議事項。仲裁具有獨立性、公正性、高效性和公正性等特點。仲裁程序的基本程序是仲裁機構在當事人之間達成協(xié)議后或雙方當事人之間達成協(xié)議時進行。仲裁機構對當事人之間違反仲裁法的行為采取制裁措施；不履行裁決的，當事人可以向人民法院申請強制執(zhí)行。如果不適用仲裁裁決的當事人可以直接向人民法院提起訴訟，要求人民法院強制執(zhí)行。

　　3、訴訟

　　當事人可以在合同履行完畢后，請求法院裁決雙方當事人之間的爭議解決方式。由于合同簽訂時無任何約束力，因此，雙方當事人不能就商品房買賣合同產(chǎn)生爭議的，均可以向法院起訴。在訴訟過程中，法院根據(jù)雙方當事人提出的事實、理由和證據(jù)，依法進行審理并作出裁判。如對認定事實有異議，或?qū)κ聦嵑屠碛捎袪幾h，則應根據(jù)當事人各自的主張分別審理并作出裁判。

　　4、行政機關處理

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“違反本法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預售許可證從事商品房銷售活動，或者未按照商品房買賣合同約定交付商品房，或者未按照商品房買賣合同約定使用貸款，由縣級以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。”這是我國首次明確地規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)經(jīng)營行為應由主管部門責令改正。這種行政處理并非法律授權的，它只能是當?shù)卣疄榱舜龠M房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場秩序所采取的一種行政措施。這種行政措施在《城市房地產(chǎn)管理法》實行之前就已經(jīng)存在，主要是為了維護房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場經(jīng)營秩序并對其進行處罰。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，不履行本法賦予的職責，構成犯罪的應當依法追究刑事責任。”在地方政府的行政機關對商品房買賣中產(chǎn)生的糾紛進行調(diào)解協(xié)商后達成協(xié)議的做法，具有一定局限性。